賃貸物件が孤独死によって事故物件化した場合、「保証人や相続人に賠償責任は問えるのか」「原状回復費用は請求できるのか」と不安に思う大家の方もいるでしょう。基本的に病死や老衰による孤独死は入居者本人に過失がないと判断されるため、損害賠償を請求することは困難です。ただし、連帯保証人や相続人との話し合いによって原状回復費用を負担してもらえる場合もあります。
当記事では、賃貸物件の大家向けに孤独死の賠償責任について徹底解説します。所有する賃貸物件で孤独死が発生した場合のリスクに備えたいという方は必見です。
目次
1.孤独死・自殺による事故物件の賠償責任
法的な定義はないものの、入居者が部屋や共有部で亡くなったマンションやアパートなどは事故物件として扱われることが一般的です。事故物件は避けられやすく、次の入居者を確保するために家賃を安くせざるを得ないケースも珍しくありません。
大家には金銭的損害が発生しますが、事故物件の原因によって遺族に賠償を請求できるケースとできないケースがあります。
ここでは、事故物件の賠償責任について解説します。
1-1.事故物件の賠償責任とは
損害賠償責任とは、故意や過失によって他者に損害を与えた際、加害者が被害者に与えた損害を補償する責任を負うことです。入居者の自殺や他殺、火事が原因で所有する建物が事故物件になった場合、大家は賃貸・売買取引の際に告知義務を負います。
孤独死や病死であれば告知義務はありません。ただし、孤独死してから発見されるまでに時間が経ち、特殊清掃や大幅なリフォームが必要になった場合などは告知すべきと考えられています。
告知義務の適用期間はおおむね3年間です。3年経った後も、入居・購入希望者から事故物件かどうかの問い合わせがあった際は、正確に伝える必要があります。
出典：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」
入居希望者に事故物件であることを告知すれば、多くの場合「住みたくない」「使用したくない」と思われるでしょう。物件の価値が下落するため、ほとんどのケースで家賃を大幅に下げざるを得なくなり、大家は金銭的に大きな損失を被ります。死因によっては部屋の特殊清掃費用や原状回復費用も大幅にかかるでしょう。
事故物件になったことで被った損失に関して、大家は遺族に賠償を請求できる場合があります。
2.孤独死は基本的に賠償責任を問えない
事故物件になった原因が入居者の孤独死である場合、基本的に賠償責任を問うことはできません。病気や老衰、家庭内の事故などによって亡くなった場合、通常は本人の過失とはみなされないためです。
家賃収入の減少や原状回復費用などで大きな損失が出たとしても、遺族や故人の連帯保証人に損害賠償請求することは法的に困難です。
2-1.自殺の場合は賠償責任を問える
孤独死とは、誰にも気付かれず看取られないまま亡くなる状況を指します。孤独死の原因には、老衰による自然死や病死のほか、転倒やヒートショックなどの事故、自殺などがあります。
ほかの原因とは異なり、自殺は故人が自らの意思で行動した結果です。そのため、入居者が自殺した場合は過失責任が発生し、賠償責任を問うことができます。遺族や故人の連帯保証人に対し、自殺によって被った被害の賠償を請求することも可能です。
過去には、以下のようなケースで損賠賠償請求が認められました。
・東京のワンルームのアパートで自殺
損害賠償額は貸室逸失利益として約132万円が認められる。事故後に家賃を下げて新借主に貸し出しているため、建物価値減少分の請求については棄却されている。
・東京のワンルームの貸室で自殺
損害賠償額は貸室逸失利益として約158万円と原状回復費用8万円の合計約167万円が認められる。全面改築でかかった原状回復費用約449万円と貸室逸失利益の約189万円は棄却されている。
・仙台のファミリータイプの貸室で同居人が自殺・借主は3年後に退去
損害賠償額は貸室逸失利益として約61万円が認定される。建物価値の下落・ほかの部屋の逸失利益・原状回復費用などとして請求した約4,000万円は棄却されている。
3.孤独死による原状回復費用の賠償責任
孤独死の発見が遅れると、室内の状態は著しく悪化します。遺体が腐敗すれば体液や血液が漏れて死臭も広がり、部屋に染みつくためです。放置すれば害虫も湧くでしょう。人が住める状態に戻すためには、特殊清掃業者による徹底した清掃や消毒、床、壁紙の張替えなどが必要です。そのため、多くの費用がかかります。
病死や老衰による孤独死では原則として賠償責任が問えないため、原状回復費用を請求することは難しいでしょう。とはいえ、原状回復費には多大な費用がかかります。遺族も迷惑をかけたことは理解しているので、話し合ってみるとよいでしょう。費用の支払いを了承してもらえる場合があります。
なお、法的に損害賠償責任が問えるケースにおいて、責任が重い順に並べると以下のようになります。
| 1 | 借主 |
|---|---|
| 2 | 相続人や連帯保証人 |
| 3 | 保険会社や保証会社 |
| 4 | 大家や不動産業者 |
責任がもっとも重いのは借主、ついで相続人や連帯保証人です。本来、大家は関係者の中ではもっとも責任が軽い位置にいます。
4.孤独死で保証人・相続人に原状回復費用を請求するには？
孤独死で事故物件となった際、連帯保証人や相続人に原状回復費用を負担してもらうためには、連帯保証人・相続人に対して丁寧かつ誠意をもって対応することが大切です。事故物件にされた苛立ちがあるとしても、相続人や連帯保証人を非難したり失礼な態度をとったりしないように注意しましょう。信頼を得るためにも、お悔やみを述べ相手の話を丁寧に聞くなど、誠意をもって対応することが大切です。
連帯保証人や相続人とよい関係が築けたら、借主に預貯金や加入していた保険がないか確認しましょう。もしあれば、資産や保険金から費用を払ってもらえる可能性があります。
故人に預貯金などの財産が十分になかったり、保険に加入していなかったりする場合、連帯保証人や相続人に費用負担をお願いすることになります。その際に請求する金額は、あまり高くならないようにするのもポイントの1つです。高すぎると、自己破産や相続破棄されてしまう恐れがあります。
5.孤独死の賠償責任で相続人に相続放棄をされた場合
孤独死の理由が自殺の場合、大家には借主の相続人に原状回復費用を請求する権利があります。ただし、相続人が相続放棄の手続きをして法的に受理されると、借主との賃貸借契約が引き継がれないため請求できなくなります。
相続人に相続放棄されたら、次に請求する相手は連帯保証人です。もし、相続人と連帯保証人が同一人物であれば、相続を放棄していても連帯保証人として請求できます。相続は放棄できても、連帯保証人としての責任は継続するためです。
ただし、連帯保証人に請求する場合、民法の規定により契約した時期が2020年4月1日以降であれば極度額以上の金額は認められません。
極度額は連帯保証人が払わなければならない金額の限度額のことで、賃貸借契約書で事前に定めておきます。仮に賃貸借契約書で「極度額は家賃の24か月分とする」と定めている場合、それを超える金額は請求できません。極度額を超えた損害費用を負担するのは保険会社や大家自身です。
契約を結んだ日が2020年4月1日より前であればあてはまらないので、請求の前に契約書の日付を確認しましょう。
6.賃貸物件が孤独死で事故物件になった場合は売却も検討しよう
所有する賃貸物件が事故物件になってしまった場合、状況によっては売却も検討したほうがよいでしょう。事故物件は印象が悪くなるため、家賃を大幅に下げるなどしなければ、なかなか次の入居者が見つかりません。
入居者が見つかっても賃料を減額した分の収入が減るため、手間がかかるだけでほとんどプラスにならないこともあるでしょう。賃貸経営が困難であれば、売却したほうがよい場合もあります。実際、孤独死が起きた物件が売りに出されるケースは珍しくありません。
ただし、一般的な不動産に仲介を依頼しても、売却がいつになるか分かりません。おすすめは、孤独死による事故物件の買取りに特化した業者に依頼する方法です。事故物件専門の買取業者であれば、高い確率で買い取ってもらえるでしょう。
アイコムでは、孤独死や他殺、自殺などが起きた訳ありの物件の買い取りを専門で行っています。事故物件の買い取りで10年以上の実績があり、売却が難しい物件でも買い取り可能です。
まとめ
事故物件化した賃貸物件の賠償責任は入居者の死因によって異なり、病死や老衰による孤独死は入所者に過失がないため損害賠償を請求するのは難しいでしょう。死因が自殺の場合は本人に過失責任があると判断されるため賠償責任を問えます。
基本的に孤独死による賠償責任は問えないものの、保証人・相続人との話し合いによって原状回復費用を支払ってもらえる可能性があります。原状回復費用を支払ってもらうには、連帯保証人・相続人に対して丁寧かつ誠実な対応を心掛けることや過度な負担にならない範囲で請求するのがポイントです。